Ensimmäinen sijoitusasunto

Lupailin jo aikaisemmassa kirjotuksessa esitellä meidän ensimmäistä ostokohdettamme asuntosijoitusperheenä. Nyt sopivasti (muttei sattumalta, heh) on hyvä aika esitellä, mitä saimme käsien jälkinämme aikaan. Olin muutama viikko sitten OstanAsuntoja-podcastin Harri Hurun grillauksessa kertomassa, mitenkä perhepiiriin saadaan vähän säpinää yhteisillä projekteilla. Ykkösosa tästä haastattelusta on kuultavissa esimerkiksi täältä. Ensi viikolla olisi tarkoitus viivähtää tässä aiheessa toiseen kertaan.

 

Miten sen teimme? Mitä tuli opittua? Miten neuvoisin asiasta kiinnostunutta? Dramaattiset ennen ja jälkeen kuvat. Siitäkin opittiin.

 

 

 

100-10-1 ja pirusti töitä

 

Tehdään alkuun rajaus. Tässä kohtaa on jo menty lupaamaan porukalla, että tähän leikkiin lähdetään tosissaan. Olimme käyneet parilla näytöllä Kuopion Männistön ja Siilinjärven Vuorelan alueen asunnoissa ja etsimme ensimmäistä kohdetta. Hyvin kohteen etsimistä kuvaa 100-10-1 -sääntö. Ensin katsellaan paljon kohteiden myynti-ilmoituksia, kouralliseen asuntoja tehdään kontakti ja yksi niistä voi jäädä salkkuun.

 

Äiti ymmärsi opettamattakin, että tarjota pitää niin vähän, että hävettää. Meillä äiti tarjoaa niin vähän, että meitä muita hävettää. Toki yhdessä sovitaan maksimihinta, millä tähän voidaan lähteä. Minä saan sen laskea. Ja lasken moneen kertaan. Ettei tulevaisuudessa hävetä.

 

Kun on elämänsä pelannut pesäpalloa, ymmärtää jonkin verran pelaamisesta yksittäistä vastustajaa vastaan. Vastustajan pelejä katsotaan ja tehdään muistiinpanoja. Miksi he pelaavat noin? Mikä on heidän heikko kohtansa? Voitamme pelin, jos.. Kun siihen vielä lisää lapsuuden shakkiharrastelun, biljardiharrastuksen ja näiden jälkeen ei yhtään yllättävän curling-harrastuksen niin saa mielestäni todella hyvät pohjat valmistautumisen merkityksen ymmärtämiseen.

 

Sijainti, sijainti, sijainti ovat kolme tärkeintä asiaa. Miksi joku haluaa myydä? Onko jotain, mitä en tiedä tai kukaan ei voi tietää?

 

Valmistautua ei voi kuin etukäteen

 

Valmistautumiseen kuuluu myös hyvät kumppanit. Enkä tarkoita pelkästään perhettäni, vaan pankki, remonttifirmat ja muut toimijat. Itse voit valita tiimisi laajuuden ja fiksu ulkoistaa monta asiaa. Neuvottelimme seitsemän eri pankin kanssa ja melkein tuli lähdettyä toiseen kelkkaan. Meille oli tärkeää oma aikamme, pienet riskit ja yhden kosketuksen taktiikka, eli isot asiat kerralla kuntoon. Lopputuloksena remonttifirma mahdollisti isän remonttihommat mökillä, kiinteä korko poistaa kokonaan yhden riskin — korkoriskin — ja moni asia tuli kerralla sellaiseen kuntoon, ettei niihin tarvitse hetkeen palata. Pankista kannattaa yrittää neuvotella yksi asiakaspalvelija, joka vastaa teidän asioista. Pääsimme tähän ja olemme tyytyväisiä. Kiitos Helkiön Pia vinkistä.

 

Monta asuntokauppakeskustelua pysäytettiin alkuunsa ja toivotettiin hyvää matkaa, jos emme löytäneet yhtäkään neuvotteluvalttia (eng. leverage) tai myyjältä yhtään ongelmaa ratkaistavaksi. Monta hintapyyntöä oli perusteluineen kyllä tästä ennen vanhaan maksettiin… tai ei ole pakko myydä -mentaliteetilla. Jos ollaan eri mieltä sekä arvosta, että hinnasta — kauppaa ei synny. Tai kannata solmia. Neuvotteluissa kauppahan voi syntyä, jos ollaan eri mieltä arvosta, mutta samaa mieltä hinnasta. Numeropuolta voisin avata ensi viikolla enemmän.

 

Monta mahdollisuutta voi mennä sivusuun, jos asioita ei sano ääneen. Me kerroimme projektimme suunnitelmat ääneen ja saimme sitä kautta ensimmäisen ostokohteemme. Tuttavapiirissämme oli hyvin lähellä vanhempiemme asuntoa tulossa myyntiin perikunnan kohde, joka vaati laittoa ja siitä haluttiin nopeasti eroon. Rivitalokaksio, himpun alle 50 neliötä ja kiva pohjapiirros. Sisareni kävi katsomassa asuntoa ensin ystävänsä esittelemänä ja sanoi heti, että hän voi muuttaa siihen jos se ostetaan. Helppo vuokralainen ja iso piha siskon riiviömäyräkoirille. Tein laskelmat ja äiti tutkaili vuokrattavuutta. Vuokranvälittäjäystävät ovat hyviä tässä hädässä. Ei ongelmia ja pyyntihintakin on mahdollinen. Käytiin katsomassa asuntoa itse ja todettiin, että kyllä tähän voi lähteä. Äitiltä raju, mutta kohtuullinen hintatarjous. 33 600 euroa. Ja parin päivän päästä sovitaan kauppa ehdollisena. Jee jee, olipas helppoa. Tai ei ehkä sittenkään…

 

 

 

Älä aloita rivitalosta

 

 

 

 

Pienessä talonyhtiössä on helposti pienten piirien puljailut. Talonyhtiö kävi pitkät neuvottelut siitä, kuka maksaa ja mitä kylpyhuoneen korjauksesta. Märkää oli kaakeleiden välistä päässyt rakenteisiin asti. Vesieristys on yleensä talonyhtiön vastuulla, mutta oman mausteensa tuo tuottamuksellisuus. Hyväksyttiin tämäkin jo tarjousta tehdessä ja varauduttiin maksamaan oma osamme vesieristyksen jälkeen. Härvelöintiä ja kalapaliikkia. Ei tule päätöstä. Luovuimme tässä kohtaa kaupoista, ihan järjetön show.

 

Pyrimme toimimaan kuin James Bond edesmenneen Sean Conneryn hengessä. Asioita ei jäädä vatvomaan ja voivottelemaan. Olipa lähellä, että olisi tullut kaupat… Vaan mennään suoraan omaan perustoimintaan kiusaantumatta. Etsiminen jatkuu ja kaupantekoa yritetään muualta. Kaksi kuukautta myöhemmin kuulen, että talonyhtiö on päätynyt myyjän kanssa samaan ratkaisuun kuin meidän talonyhtiölle ehdottamamme. Mahtavaa.

Soitan myyjälle uudestaan ja keskustellaan kaupoista uudemman kerran. Hintapyynti 30 000, heti kaupat. Pari puhelua ja sovitaan suullisesti kauppa, pankkihommat aluille. Työ ei mennyt hukkaan, mutta aikaa meni paljon harakoille. Hyviä remonttikelejä kesästä.

 

 

Kaikki uusiksi

 

 

Lähtötilanne oli, että uusiksi menee pinnat, kylpyhuone, keittiö ja pihalle rakennetaan aita. Olimme saaneet jo tarjoukset remonttifirmalta ja keittiökalustajalta. Ne sopivat budjettiin yhdessä tarvikkeiden kanssa. Ei alustavaan budjettiin vaan stressitestattuun isompaan arvioon budjetista. Alkuarvio oli 5000 euroa. Laskelmia tehdessä käytän apuna kaavoja ja arvioita remonttikustannuksista. Hyvä nyrkkisääntö on, että remontteja ei tule aliarvioida hinnassa, joten laitoin laskelmiin uudeksi luvuksi 12 000 euroa. Tässä pysyttiin. Just ja just.

 

Kaikista hauskin ja jopa helpoin osuus olikin sitten purkutyöt ja oma tekeminen. Välillä hermostuttaa, kun hommat ei etene rivakasti. Niihin voi kuitenkin asennoitua haluamallaan tavalla. Monta podcastjaksoa ja äänikirjaa viisaampana kaikki purkutyöt tehtiin itse ja seinät saatiin maalatuksi. Siitä remontti oli omituinen, että meillä teki suunnittelu- ja maalaustöitä sekä vuokralainen että asunnon myyjä. Ensiksi mainittu on siskoni, kuvataide-artesaani ja jälkimmäinen sisustusarkkitehti. Jatkossa harkitsen useamman kerran kuusipaneelin maalaamista ja maalaamisen ulkoistamista ylipäätään. Elämänkokemuksena tämä ensimmäinen kerta meni mukavasti.

 

 

Kun liike ei lakkaa, aika hoitaa loput

 

Asunto valmistuu kyllä. Vaikka 20 prosenttia työstä viekin 80 prosenttia ajasta. Meille se 20 oli maalaus ja sitä voisi jatkaa vieläkin jos haluaisi. Työtä hidastaa paljon, jos alkuvalmistelut tekee kehnosti. Joka päivä jos korjailet 15 minuuttia lattioiden suojapahveja ja muoveja ja haet kaupasta uutta telan rullaa niin äkkiä on monta työpäivää mennyt kiireisen näköisenä touhuamiseen. Olisi pitänyt ottaa parempia kuviakin. Pitkäkestoisessa työssä on tärkeä myös pysyä suunnitelmassa. Jos olet päättänyt, että teet Xn ennen remonttia niin pidä siitä kiinni. Omassa asunnossasi voit niitä välimallin ratkaisuja tehdä. Nyt teet asuntoja toisille ja silloin kannattaa tehdä kerralla oikein. Tai joutuu tekemään uudestaan.

 

 

Yllätyksiä mahtuu mukaan aina. Vaikuttaa voit vain omiin odotuksiisi. Jos lattia kylppärissä märkä, se voi olla vielä enemmän märkä lattian alta. Aikaa menee kuivaukseen. Tuttava voi haluta auttaa ja tarjota vanhaa jääkaappi-pakastinta. Pakastin sulattaa marjat seuraavaksi aamuksi ja saat itse hoitaa koko koneen kierrätyksen ja siivouksen. Elämä suojelee meitä haasteilta, jotka jättäisimme tekemättä jos tietäisimme kaiken etukäteen.

 

 

Roolitus kuntoon

 

 

Perheellämme on projekteissa erilaiset roolit. Näistä kerron lisää ensi viikolla. Kumppanuus kera hyvien pelisääntöjen helpottaa monessa kohtaa. Isä teki enemmän purkutöitä, minä ja muut mukulat maalattiin paljon ja äiti oli yhteydessä ulkopuolisiin työntekijöihin. Valintoja on sekä helpompi että vaikeampi tehdä yhdessä. Parasta on kuitenkin jaettu vastuu. Minulla on elämänkokemusta 26 vuotta. Sisaruksilla pari vuotta vähemmän ja vanhemmilla enemmän. Yhteensä meillä kaikilla on 184 vuotta erilaista elämänkokemusta ja se kasvaa vuosittain viiden vuoden verran. Jos olisin yksin, kaikki menisi vain suhteessa yksi yhteen eteenpäin.

 

 

Loppuyhteenvetona muutama asia. Kiva, jos jaksoit lukea tänne asti. Harjoittelen vasta tiivistämisen mestarillisuutta.

 

Tekisinkö joka tapauksessa, ilman rahaa tämän projketin? Tekisin. Meillä oli todella hauskaa. Revittiin siskon kanssa tapetteja ja juotiin cokista. Kannoin romua pihalle hikihatussa, ettei isän tarvitsisi. Tein riuskasti töitä ja ylitin itseni pari kertaa. Kaveri kävi juomassa kahvia ja sain harjoitella, kuinka tällaista sijoittamista opetetaan toiselle. Puhelimessakin tuli puhuttua uusien ja vanhojen tuttavuuksien kanssa.

Jos en omalle äidille tätä tekisi, niin kenenkä äidille sitten?

Minä.

Tämä on tekstinä jo melkoinen mörkö. Siksi näitä on hyvä jakaa useampaan osaan. Tässä osassa oli enempi projektista. Seuraavissa enemmän niistä numeroista ja meidän jutusta juttuna. Jos jokin asia tai pointti kiinnostaa, niin laita viestiä!

 

Yritetään sitä kautta palvella.

 

Ainiin.

 

Lopussa välittäjän arvio oli 68 000. Ostohinta 30 000. Remonttivara 12 000.

 

Ihan hyvin meni.